Вопрос: Индивидуальный предприниматель (продажа мороженного и газированных напитков) пользуется киоском. Местные власти требуют, чтобы предприниматель заключил договор аренды на землю, которая находится под киоском. Насколько правомерно указанное требование (в г. Москва)?
Ответ:
1) Для ответа на вопрос о правомерности требования муниципальных властей о заключении договора аренды земельного участка для размещения киоска, необходимо определиться: кто является собственником земельного участка, на котором располагается Ваш киоск. Так земельный участок может не принадлежать муниципальному территориальному образованию, а находится в собственности юридических или физических лиц. Вероятнее всего, что земельный участок действительно принадлежит муниципальному образованию, однако считаем целесообразным для проверки данного факта запросить правоустанавливающие документы на земельный участок.
В соответствии, с п. 1 ст. 264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 кодекса.
Согласно статей 301, 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В свою очередь, в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Таким образом, собственник земельного участка в лице уполномоченного органа (как правило, префектура какого-либо административного округа города Москвы), вправе требовать от Вас заключения договора аренды земельного участка. В случае Вашего отказа, уполномоченный орган, вправе требовать устранения нарушений прав города на земельный участок, незаконно занятый Вашим киоском. Как правило, префектуры обращаются за защитой своих прав в арбитражный суд с требованием о демонтаже/переносе объекта его собственником и с предоставлением префектуре права демонтажа/переноса объекта с дальнейшим взысканием с собственника объекта (ответчика) произведенных расходов в случае неисполнения им решения суда добровольно.
Судебная практика говорит об однозначном удовлетворении подобных исков, см. например:
– Постановление ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу N А40-10593/12-10-100. Требование: Об обязании осуществить демонтаж киоска и освободить земельный участок. Обстоятельства: Ответчик осуществляет торговую деятельность в торговом киоске без оформления правоотношений в установленном законом порядке. Ранее киоск принадлежал лицу, признанному впоследствии банкротом, был установлен в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным с третьим лицом. Договор прекращен вследствие одностороннего отказа от него последнего. Решение: Требование удовлетворено, поскольку договор аренды земельного участка с ответчиком не заключался, наличие оснований для пользования и владения спорным участком не доказано.
– Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2012 по делу N А40-134885/11-1-876. Требование: Об обязании снести торговый киоск.
Обстоятельства: Арендатор занимал спорный земельный участок на основании договора аренды для эксплуатации торгового павильона. Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора аренды. Решение: Требование удовлетворено, поскольку возобновленный на неопределенный срок договор аренды между сторонами, на основании которого арендатором был установлен на спорном земельном участке торговый киоск, прекращен в связи с отказом арендодателя от данного договора.
2) Дополнительно, хотелось бы отметить, что согласно постановлению Правительства Москвы от 03.02.2011 N 26-ПП “О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности”, размещение нестационарных торговых объектов (к которым можно отнести Ваш киоск) в городе Москве на земельных участках, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения таких объектов, с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий, исключения негативного влияния объектов на пешеходную и транспортную инфраструктуру, и достижения установленных Правительством Москвы нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов в городе Москве. Здесь необходимо отметить, что нами предполагается, что Ваш киоск не относится к объектам недвижимого имущества по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ (т.е. Ваш киоск не является объектом прочно связанным с землей и возможно его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению).
Размещение нестационарных торговых объектов в г.Москва осуществляется на основании заключаемого договора на размещение. Порядок заключения такого договора определен в рассматриваемом постановлении правительства Москвы. Хозяйствующий субъект, у которого уже есть договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых объектов, имеет право на оформление договора на размещение нестационарного торгового объекта.
После утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов префектура административного округа г. Москвы проводит на конкурсной основе отбор потенциальных субъектов для организации торговой деятельности в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов. Конкурсный отбор осуществляется путем проведения открытого аукциона или открытого аукциона в электронной форме.
Таким образом, Вам необходимо уточнить входит ли интересуемый Вас земельный участок в схему размещения нестационарных торговых объектов г. Москвы. В случае если интересующая Вас территория подпадает под схему размещения нестационарных торговых объектов возможно заключение договора на размещение с префектурой административного округа г. Москвы в порядке предусмотренном постановлению Правительства Москвы от 03.02.2011 N 26-ПП.
Интересно юридическое сопровождение Вашей фирмы в г. Иркутске? Будем рады, если Вы станете нашим клиентом, мы оказываем юридические услуги в г. Иркутске!
Обобщая вышеизложенное, по существу Вашего вопроса, можно заключить следующее:
Собственник земельного участка в лице уполномоченного органа (как правило, префектура какого-либо административного округа города Москвы), вправе требовать от Вас заключения договора аренды земельного участка. В случае Вашего отказа, уполномоченный орган, вправе требовать устранения нарушений прав города на земельный участок, незаконно занятый Вашим киоском. Как правило, префектуры обращаются за защитой своих прав в арбитражный суд с требованием о демонтаже/переносе объекта его собственником и с предоставлением префектуре права самостоятельного демонтажа/переноса объекта с дальнейшим взысканием с собственника объекта произведенных расходов (в случае неисполнения таким собственником решения суда добровольно).
